BE TALK一年之計在於春，一年之結則在（zài）於冬元旦（dàn）已過春節將至，房地產圈的（de）各（gè）種年度總結文章和（hé）信息也在朋友圈接踵而至這其中（zhōng）彼山服務過的徐州千禧城項目拿下了徐州市年度成交套數銷冠的消息則令人欣喜之餘心生感慨。

    從18年拿地至（zhì）軍事模型今，這（zhè）個項目從彼（bǐ）時（shí）除了（le）地鐵概念外尚屬（shǔ）於城（chéng）郊板塊的銅山新區，到一個千（qiān）畝大（dà）盤（pán）平地招城理想實現的步步為營，可以說它的成功具有了非超大型地產開發商深耕區域樓盤項目的（de）樣本意（yì）義。

    信息來源：徐州市房地產信息網

    作為（wéi）徐州千禧城千畝大盤營（yíng）銷體驗區（qū）的設（shè）計單位，這個項目從一開始（shǐ）就得以（yǐ）和（hé）業主保（bǎo）持了緊密的交流與溝（gōu）通大家本著‘體軍事模型驗營造為主導，商業場景為主軸，並在場景中完成銷售’的（de）一致（zhì）理念原則，從既往合作的（de）經驗與新地塊的營造邏輯出發，打造了一個行（háng）業非標的營銷體驗區產品，最終（zhōng）在這（zhè）個空間中見證了銷售的一次次火爆。

    2018年3月，金林地產摘得徐州銅山新區（qū）宗地（dì）作為長（zhǎng）期服務的客戶，這是金林繼武漢千禧城600畝住宅+商業綜合體驗（yàn）大盤後的軍事模型第二座千禧城品牌樓（lóu）盤從武漢千禧城的銷售經驗來說，一個綜合性的，居住之外附帶完善學期與商業配（pèi）套的大盤，在板（bǎn）塊內具有一站式（shì）解（jiě）決生活所（suǒ）需的產品優勢。

    而營銷中心（xīn）的任務就是（shì）將這種單（dān）盤內生活方（fāng）式一（yī）站式解決的產品理念不（bú）僅通過表麵的沙盤（pán）與（yǔ）樓書，同時通過空間與業態的體驗讓大家能在產品交付前具有實在的體會依（yī）托較早設計的軍事模型武漢千禧城營銷中心的成功經（jīng）驗，整個項目在確立之初，將（jiāng）這種經驗進行移植，同時在移植中進一步優化與升級，這成了拿地後的首要任務（wù）。

    因此當大家在項目最初期來到（dào）當時周邊環境可謂一片荒蕪的地塊時，縱然那個（gè）時候做一個什麽樣的建築還無法精準想象，但是這個東（dōng）西的功能模塊，尺度規模以及體驗序列大家卻某種程度上已經胸有（yǒu）成（chéng）軍事模（mó）型竹011.0模（mó）式的（de）探索回到武漢千禧城項目，當時項目（mù）的（de）操盤者

    姚總在為這個600多畝（mǔ）的（de）大盤謀（móu）劃展示窗口（kǒu）的時候，就非常明（míng）確作為一個（gè）綜合大盤，先行（háng）的體驗展示區應該在周邊精品樓盤中具備規模優勢，讓客戶能在裏麵逛起來，呆得住即使是不買房的（de）“吃瓜者”也能（néng）在此（cǐ）徜徉（yáng）留連成為（wéi）流量背景也（yě）可（kě）。

    因此當初規劃的體驗（yàn）區整（zhěng）體麵積達軍事模型到3500平（píng）米這在傳統（tǒng）大開（kāi）發商相對標準化控製1200-1800平米左右的標（biāo）準體驗模塊來說尺度大了將近一倍

    而尺度的放大並不是簡單的建（jiàn）築造價放大，其相（xiàng）應（yīng）帶來的內部功能如何布局，布局後（hòu）如何運營等問題對於追求銷售去化唯快不破的開發商來說都是實在的難題因此，早期大家設計階段還不是很清楚功能使用場景的時候，姚總軍事模型提出（chū）將傳統（tǒng）展陳功能之外多出來的麵積設置成三個獨立的（de）盒子進（jìn）行（háng）預留，每個盒（hé）子麵積在300-400平米左右。

    並希（xī）望為每個盒子（zǐ）裝入一（yī）個特別的功能業態，這些業態將來應（yīng）該為傳（chuán）統幹巴巴的樓（lóu）盤展示與簡單的茶水招待之外注入新的場景活力盒子的獨立（lì）其實某種程度上還起（qǐ）到了‘防火牆’的功能畢竟開發團隊都還沒（méi）有這類空間的運營經軍事模型驗，萬一效果不好則不至（zhì）於影響核心區域的功能與氛圍。

    三個盒子的內容本身並不是簡單地增加（jiā）項目噱頭，業（yè）主希（xī）望把簡單的賣一個住宅（zhái）產品（pǐn）轉化為賣一種生活方式，而這個生（shēng）活方式本身是由幾個（gè）不同的體驗業態集組成，最後通過對其持續的運營來植入客（kè）戶心智中於是項（xiàng）目團隊從商業運營經（jīng）驗入手，大家迅速確認了書店（diàn）+咖啡是最為直（zhí）接的軍事模型業態切入（rù）方式。

    彼時，蔦屋（wū）書（shū）店這類項目的理念才剛剛介紹到國內，體（tǐ）驗式書店與精品咖啡市場剛剛打開書店與咖啡作為自帶文藝生活方式標簽的業態本身就是與體驗區無（wú）縫融合的，並且這類業態（tài）的運營路徑也十（shí）分成熟，需要的人員，販賣的商品以（yǐ）及（jí）衍生的活動都有清晰的路徑可以展（zhǎn）開。

    於是三個（gè）盒子的其中兩個分別置入了（le）自營的千禧城書軍事模型店以及加（jiā）盟的高樂雅咖啡，自營與加盟保證了業態本身不過度依賴於品牌的實力與專業度，主要通過業主團隊（duì）自己來運營這樣運營的主動權掌握（wò）了（le），如（rú）何與營銷進行聯動，如何（hé）形成（chéng）一個體驗營（yíng）造的（de）合力就成為可能。

    因為畢竟，雖然業態是商業範疇，但核心目的還是聯動大盤銷（xiāo）售，運營主（zhǔ）動權沒在手裏難（nán）免會與視（shì）野（yě）僅（jǐn）僅落在一（yī）家店（diàn）本身的品牌軍事模型運營（yíng）團隊（duì）或多或少地產生矛盾

    高樂雅咖（kā）啡因此初期的運營狀態是依（yī）托書店舉辦活動（dòng），例如繪本閱讀，公共講座；咖（kā）啡作為配套（tào）與洽談（tán）輔（fǔ）助（zhù）這些內容上的（de）營造在當時這類體驗模塊外掛還很少有開發商挖掘的情況下收獲了非（fēi）常好（hǎo）的效果‘感覺和其他樓盤不一樣’是（shì）起碼但非（fēi）常重要的反饋。

    而最後一個盒子在思考功能的時候則遇到難題書店和咖啡軍事模型是最文藝小資也最容易切入的，但光有這兩（liǎng）個內容尚不足形成（chéng）豐富的體（tǐ）驗序（xù）列必須還有一（yī）個東西出現（xiàn），讓三個（gè）內（nèi）容互動起來，就像三體問題一樣，三個業態才能形成一個業態集（jí）的多樣性互動。

    隻是第三個功能應（yīng）該是什麽（me）？餐飲？影院（yuàn）？健身房？兒童體驗區（qū）？團隊設想（xiǎng）了（le）無數功能最終在驗證的時候都缺乏信心與（yǔ）可（kě）行性論證的支撐這導致這個盒軍事（shì）模型子很長（zhǎng）一段時間作為了模糊（hú）的多功能廳來使用而國內（nèi）的房子通常一（yī）個空間一旦被叫成多功能廳往往約等於（yú）使用效率極低。

    早期多功能廳作為臨時活動場（chǎng）所使用，調性與氛圍均不足當時（shí）作為建築設計來說www.17C.com的工（gōng）作已（yǐ）經告一段落了，而在與業主（zhǔ）平時交流的時候www.17C.com產生了是不是可以用（yòng）這（zhè）個空間來做一個靈活小劇場的想法這個東西靈感在於和一軍事模型位做兒童才藝行業的朋友交流得知他們在年末給家長做（zuò）匯演的時候沒有合適的空間。

    確實，這類的表演（yǎn）型公（gōng）共空間一般在城市屬（shǔ）於公共配套（tào），往往大幾千平不可能（néng）去靈活使用，商業地產端的供（gòng）給則幾乎是一片空白因此是不是可以嚐（cháng）試做一個劇場，讓（ràng）它滿足表演，演講，活動，場（chǎng）租等（děng）一係（xì）列靈活需求同（tóng）時，劇場本身自（zì）帶的文化藝術氣息也（yě）完全軍事模型（xíng）和其他內容吻合。

    這類小劇場空（kōng）間在國外非常成熟，它適（shì）合更加（jiā）靈活的表演形態，因（yīn）為空（kōng）間小，演員和觀眾的互動其實更加緊密，如今日益冒出的脫口秀劇場也更青睞這種（zhǒng）小型劇場對於這個想法業主的商管團隊表現了濃（nóng）厚的興趣，他（tā）們迅速就一個（gè）劇場的植（zhí）入進行了模擬落位與市場（chǎng）測試。

    得到反饋是完全可以以‘空（kōng）間換資源’的形式（shì）去和需要軍事模型（xíng）這類靈活空間的兒童培訓機構（gòu），商業劇社團，演講與獨（dú）立電影放（fàng）映（yìng）機構合作讓他們來以活動運營空間開發商即使完全（quán）不賺錢，依然（rán）能從中獲得流（liú）量，項目調性（xìng）標（biāo）簽與營銷推廣等大的多（duō）的潛在利益。

    於是初步的調研報告（gào）得到了老板與營銷部門的一致支持（chí），三個月後由彼山全案設計（jì）的（de）MEGA HOUSE千禧劇場就應運而生了。

    02運（yùn）營的驗軍事模型證在經過了初期的合作方（fāng）洽詢與運營的試（shì）水後，MEGA HOUSE迅速進入（rù）狀（zhuàng）態，與（yǔ）多個機構形成了良性的長期合作關係2018年一年（nián）兩百多場的活動與（yǔ）事件舉辦超出了所有人預期它鏈接而來的藝術家，獨立電影導（dǎo）演，甚至足球（qiú）運動員等各界人士極大豐富了項目的內涵。

    www.17C.com在早前發表在彼山公眾號的‘小空間大運營（yíng）’一文中有過詳軍事模型細（xì）的闡述總結下來它至少有以下幾個好處：節省了大筆營銷開支（zhī），劇（jù）場豐富的活動帶來了口（kǒu）碑與流量，客群也非常匹配（中產（chǎn），家庭（tíng）），同時劇場的票務贈送又進一步承擔了蓄客功能；

    用很（hěn）小的麵積確定了整個項目（mù）‘文化’，‘文藝’的（de）大盤標簽屬性甚至有（yǒu）不知道項目（mù）的客人在參加（jiā）活動後決定買房；活動適應性極為廣，各種類（lèi）型隻要時間錯軍事模型開基本保（bǎo）證通吃；空間換資源（yuán），為業主省去了很多資源方的付（fù）費；客群不重複（fù）且非常豐富，例如家庭親子客群（qún）到獨立電影影迷客群，客群光譜很廣闊。

    2019年武漢千禧城藝（yì）術中心舉辦了238場活動，並且（qiě）達成6萬+到訪03複製但同時升（shēng）級於是到了（le）第二座千禧城也就是徐州（zhōu）項目，在大家摩拳擦掌準備開幹的時候劇場應該是一個核心功軍事模型能模塊這個理念已經（jīng）成為了甲乙方的共（gòng）識。

    隻不過大家需要探索它應該以一個什麽樣的形式再次出（chū）現不同於武漢項（xiàng）目選址是一個相對繁忙的城市（shì）成（chéng）熟區域，徐州千禧城當時所處環境完全是空曠的華（huá）北平原城市郊區的感覺當然，在這裏從空間上顯然不能照搬武漢經驗看完水平而開（kāi）闊的場地後，我確信這個劇場的盒子應該是一個升起來的體量，軍事模型在大地中升起來的一個盒子。

    因此在（zài）與業主的（de）溝通www.17C.com第一次嚐試了將這（zhè）個盒子架在一個基座（zuò）之上的想法基座部分是日（rì）常的（de）營銷體驗功能區，接待，沙盤（pán），洽談等而基座之上是項目活動事件核心MEGA HOUSE，而其同時代表了精神和文（wén）化的（de）升華因此這個（gè）盒子應該是醒目的，遠處能看見的，是張揚的，不（bú）被錯過的，甚至在夜晚，因為軍事模型區域所在的（de）城市發（fā）展階段還處於建設區，在（zài）黑暗的夜間我希望這個盒子是一個主幹道上（shàng）一盞明燈的效（xiào）果。

    初步方案效果圖在第一次提出這個理念（niàn）之（zhī）後，www.17C.com擔心這樣會不會被視（shì）為有些對營銷中心基礎功能喧賓奪主畢竟與武漢版盒子（zǐ）的（de）獨立（lì）性不同，這次（cì）的做法（fǎ）將劇場與功能（néng）主體（tǐ）更加深度融合了（le）幸運的是這個概念在最初（chū）呈現就獲得了項目（mù）方領導軍事模型的高度認可。

    或許因為它的邏輯是清晰的，展現（xiàn）是直接的筆者還非常清晰地記得在有（yǒu）了（le）這個概念後（hòu），具體這個盒子如何擺（bǎi）放，如何與其他模塊形成更有張力（lì）的互動等問題我和（hé）姚總在網絡會議上實時頭腦風暴，擺弄模型（xíng），直到獲（huò）得一個‘就是它了’的完美成果。

    核心邏輯在確定後，剩下的議題則變成了執行的層麵。作為商業建築領域（yù）設計師，軍事模型www.17C.com需要在（zài）內核業態布置與未來運營場（chǎng）景確認後去呈現一個與之匹配（pèi）的落地產（chǎn）品（pǐn）。

    體驗區整體（tǐ）建築與體驗公園鳥瞰航拍最終的體驗區設置成三個建築的單體的（de）互動，以劇（jù）場（chǎng）+營銷中心（xīn）為主角，是一個白色輕盈的盒子，商業（yè）體驗中心作為輔樓容納了咖啡，餐廳與藝術展（zhǎn）覽館業態，在視（shì）覺上采用深色材料（liào）與白盒子對應。

    中（zhōng）間則以（yǐ）一個純玻璃通（tōng）透軍（jun1）事模型的書店+咖（kā）啡玻璃園廳進行兩個房子流線上的匯集與溝通

    白房子承載著銷售展示（shì）與劇（jù）場作為整體（tǐ）大盤活動發生（shēng）器的重任（rèn）黑盒子則是一個充滿調性的商業（yè）體驗區域，一層內有（yǒu）美食（shí）與輕餐，業（yè）主的項目部（bù）則位於二三層中間的玻璃園廳則是承載必要（yào）網紅打卡功能的書店空（kōng）間最終呈現的是一麻雀（què）雖（suī）小五髒俱全的精品氛（fēn）圍型商業街區。

    在材質細節上，軍事模型白盒子的基座使用了白（bái）色（sè）的蜂窩鋁板，致敬了皮亞諾（nuò）的經典項（xiàng）目（mù）紐約MORGAN圖書館不同於皮（pí）亞諾設（shè）計一貫昂貴與極致（zhì）的純鋼結構，作為商業建（jiàn）築的覺悟，www.17C.com（men）用蜂（fēng）窩鋁板加鋁板之間的凸起裝飾（shì）線設計實現了那種簡潔，挺拔且精致的立（lì）麵效果。

    劇場盒子（zǐ）的立麵包裹了純木飾麵的西班牙進口帕（pà）萊斯飾麵板由於它（tā）是市麵上可以直接（jiē）用於室外軍事模型幹掛的純木飾麵材料，每塊板的天（tiān）然木紋肌理（lǐ）遠勝（shèng）呆板的木（mù）紋轉印鋁板在木紋板外項目（mù）增加了層活動玻璃百（bǎi）葉，以期豐富立麵的視覺層次感，同時在夜晚獲得更加朦朧高（gāo）級的燈光效果。

    小插曲是（shì）在項（xiàng）目（mù）推進時業（yè）主吐槽（cáo）買了這麽貴的進（jìn）口（kǒu）板（bǎn）材為什麽要（yào）用其他材料去罩起來（lái），最後在設計的小小堅持下還是略（luè）有疑慮地搞上了，出來的效果則顯然經軍事模（mó）型受住了考驗。

    另一個場景設計在於（yú）劇場的（de）盒子的底部設置了玻璃幕（mù）牆，一方麵麵對公園顯得更加通透，另一方麵則是欣賞完一場身（shēn）心浸入的表演後（hòu），劇場的幕布窗簾拉開，窗外是一片猛烈（liè）的綠（lǜ）意（yì）黯然，這種“蒙太奇體驗”可以給觀眾留下深刻（kè）印象。

    劇場沿（yán）用了靈活性的伸縮（suō）式（shì）設計，色彩上源於徐州漢文化的紅黑元素

    劇場幕布打開後正對公園軍事模型綠地景觀黑盒子作為低區商業與頂部辦公使用設（shè）計上準求盡可能的簡潔，同時考慮造完白房子後的預算需求最終www.17C.com（men）將功能區，即商業與辦公完全給到純玻璃幕牆展麵，再用一道連續簡潔的黑色線條將（jiāng）不用的功能區卷曲包裹為一個（gè）具有現代（dài）感的整體，這是一種非常簡單的操作。

    值得一提的是純玻璃園廳書店，最初www.17C.com的設（shè）想是園廳的中心可軍事模型以做成一個兩層通高的水族（zú）缸，想（xiǎng）象一（yī）下孩子們在一個夢幻的水族缸（gāng）旁的環形空間閱讀繪本，與魚類互動（dòng）的場景就讓人心生向往不過由於項目緊張的工期與解決水缸建造與水族（zú）館營造第三方的溝（gōu）通相矛（máo）盾最終（zhōng）沒有（yǒu）實現。

    這（zhè）是項目中令人遺憾的一點，隻不過哪個項（xiàng）目或多或少都有讓人惋惜的點呢

    最終的徐州千（qiān）禧（xǐ）城體驗區是一個（gè）永久建（jiàn）築它作為軍事模型一個前導模塊坐落在項目的商業地塊上在項目建設的前期這裏是空曠城市區的視覺錨定與核心目的地未來隨著住區與片區的日益成熟，商業區（qū）相應拔地而起，這幾座房子（zǐ）則融入（rù）到整體的商業（yè）獨棟街（jiē）區脈（mò）絡中。

    這也成為獨棟街區（qū）的營造一環，完成功能屬性上的蛻（tuì）變

    未來整體商業街區規劃效果圖04總結：場景的勝利彼（bǐ）山在任何項目的設計中始軍事模型終強調‘場景營造’，即www.17C.com並不是去做一個建築構築物的設計，而是www.17C.com希望去打造一個打動人心的場景這個場景的載體再（zài）是建築，室內空間或者景觀（guān），以此實現場景的顯現。

    在場景理論中，彼山發表（biǎo）在公眾號中(推薦閱讀：城市的（de）‘城市感’究竟來自於哪以及如何營造-以店口擴城為例）一文中有對這種策（cè）略與設計哲學的詳細論述（shù）。

    因軍事模型此，徐州千禧城體驗中心（xīn）的設計是這種場景營造理念上進過驗（yàn）證，推演與溝通協作的結果，而不是簡單的形式美與醜的探險最終，一個城市近郊（jiāo）優（yōu）美迷人的飛地（dì）得以呈現，在這個飛地中，一年產（chǎn）生了百餘場高質量的觀演活動，每天（tiān）都有懷抱理想居住生活的（de）客戶在此用體驗來投票，同時周圍缺乏配套的居民也驚喜（xǐ）地發現一個遛娃看書喝咖啡的軍事（shì）模型（xíng）好去處。

    體驗區業（yè）態集聯動（dòng）後衍生出（chū）豐富（fù）的運（yùn）營活動千禧城在徐州（zhōu）的熱賣體現了業主的（de）項目操盤的深厚功力與實力，從而讓一個非傳統核心城市板塊的項（xiàng）目獲得了超（chāo）預期的（de）銷（xiāo）售成（chéng）績而千禧（xǐ）城體驗中心在一開（kāi）始業（yè）主定位上（shàng）就（jiù）奔著在三線城市（shì）營（yíng）造一流體驗與建築的思路（lù）前行。

    因為往（wǎng）往在一個處於起步（bù）階段的城市新興區（qū）域（yù）往往需要（yào）把建築做的更加軍（jun1）事模型精致，將（jiāng）業態運（yùn）營的更加細致（zhì），將體驗做的更加到位才（cái）能獲得最深層的認可（kě）這正如全國有那麽多山清水（shuǐ）秀之地藏龍臥虎，為什麽裸心穀和阿那亞能（néng）脫穎而出為大眾所（suǒ）認可。

    靠的就是植入到消費者心智中‘沒有預料到的超高體驗’這麽一個簡單的概（gài）念與不簡單的堅持同樣的（de），美術館式的建築設計，劇場書店式的（de）‘陽春白雪’如果不能領會到這軍事模型一層意思，往往很可能（néng）就在項目論證的時候被批判為‘不接地（dì）氣’。

    而與現在國（guó）內一般（bān）的開發商慣用的高周轉迅（xùn）速甩貨走人的模式不同千禧城團隊始終秉著長期深耕一城一盤，穩步開發做溢價的（de）方式來進行地產開發也因此團隊能在運營（yíng）的環節上不追求短期回報（bào），而是從大（dà）盤角度出發長期維持，不斷投入。

    也正（zhèng）因為此www.17C.com得以有機會和業主一軍事模（mó）型道在徐州打造一個獨特的（de）產品與場景（jǐng）很多時候，建築網站上發表的建築師作品中，業主往往成為了文末項目信（xìn）息的一行（háng）字（zì），仿佛所有的決策與空間的生成都是建築師大（dà）筆一揮揮（huī）斥方遒的結果但或（huò）許一些文化建築可能如此，商業邏輯的建築則不可能是建築師的獨舞。

    這其中業主的判斷力，執行力乃至財力都起著（zhe）決定項目成功與否的（de）核心作用我（wǒ）軍事模型們很高興在年末看到千禧（xǐ）城的（de）捷（jié）報這也是作為商業地產人的一份小（xiǎo）小的成就感因而在此（cǐ）寫作本（běn）文與大家分享項目名稱：徐州千禧城設計方：彼（bǐ）山設計項目設計：2019年

    建成時間：2020年主創建築師：徐霆威，吳冠中，王晨歌設計團隊：徐家波，龔泉州，馬（mǎ）軍，郭成喜甲方項目建築師：孫偉項目地址：江蘇，徐州建築麵積：3500軍（jun1）事模型（xíng）㎡攝影版權：劉鬆愷，趙奕龍業主：金（jīn）林置業徐州有限公司（sī）

    施工圖單位（wèi）：南京市（shì）建築設計研究（jiū）院（yuàn）景觀設計：本末間設計照明燈光：武和平室內設計：彼山設計+種子設計幕牆顧問：愛得威建設

    彼山持續性的專注於對國內（nèi）外特色商業案例的觀察與分析，讀者小夥伴如果有想了解有興趣的商業（yè）項目，或想供（gòng）稿想介紹的城市/商業，請在公眾（zhòng）號後軍事模型台與我（wǒ）們聯係期待與你的互（hù）動，也期待（dài）成為彼山撰稿人的你彼山募新持續進行中：。